Почему мы считаем по-честному
Большинство брокеров покажут вам красивую цифру «~10-12% годовых» - и забудут упомянуть налоги, коммуналку, комиссию оператора и реальную загрузку в ноябре. Мы так не делаем.
Ниже - расчёт по базовому сценарию, в котором учтены все расходы, которые вы реально будете нести. Не «в идеале», а так, как оно будет.
Что за объект и почему стоит своих денег
Локация: Пионерский проспект, Джемете - песчаный пляж, аквапарк «Тики-Так», дельфинарий. До собственного пляжа - 7 минут пешком, до аэропорта - 15 минут на машине. Не престиж, а массовый поток: низкий чек входа, понятный семейный сценарий, жёсткая конкуренция внутри сегмента.
Zont Hotel Group 4★ - оператор с 2012 года, 2 500+ номеров в управлении, фокус на черноморском побережье. Менее узнаваемый бренд, чем Cosmos или Azimut, но с отработанной моделью Sale & Leaseback. Гостей привлекает через агрегаторы и собственные каналы. Комиссия - 30% от валового дохода.
2 551 апартамент от 24 м² с отделкой под ключ - мебель, техника, текстиль включены в ДДУ. Ремонт «под себя» для 24 м² стоит ~700 тыс. - 1,2 млн, здесь он уже в цене. Восемь девятиэтажных корпусов на 10 гектарах - в четыре раза больше типичного апарт-отеля Анапы. Монолитно-кирпичная конструкция, трёхуровневое озеленение.
Апартамент 24 м² с отделкой под ключ, цена квадрата - ~280 тыс. руб. При средней цене апарт-отелей Анапы ~280 тыс. руб./м² это рыночный уровень, но минимальный метраж среди конкурентов даёт самый низкий абсолютный чек. Для контекста: Eden Family (Cosmos, Витязево) - ~245 тыс. руб./м², но стартовая площадь 36 м², минимальный чек 10,3 млн. «Лучи» (Azimut, Джемете) - 446 тыс. руб./м². «Корсаков» (ССК, та же локация) - 320 тыс. руб./м².
Продажа по ДДУ с эскроу - деньги попадут к застройщику только после ввода. Сдача - I квартал 2027 года. Рассрочка: 30% первоначальный взнос, остальное - до конца строительства. Для студии за 9,28 млн это ~2,8 млн сразу и ~650-720 тыс. в месяц до сдачи. Семейная ипотека на апартаменты недоступна (нежилой статус), доступна стандартная по рыночным ставкам.
Прогноз доходности
Условия оператора: 70% инвестору, 30% - Zont. На руки инвестору до налогов: ~612 483 руб.
Итого расходов: ~346 242 руб. Чистый арендный доход: ~529 000 руб./год. Доходность на вложенный капитал: 5,7%.
При более высоком ADR (8 750 руб. в высокий сезон, 5 625 руб. в межсезонье, 3 125 руб. зимой) и загрузке 90%/55%/25% валовой доход вырастает до ~1 290 000 руб. После всех расходов чистыми - ~750 000 руб.
Такой сценарий реалистичен через 2-3 года после запуска, когда комплекс наберёт рейтинг на агрегаторах и обретёт постоянную аудиторию. Бассейн 2 773 м² и каток - уникальные преимущества, которые должны работать на повышенный ADR: гость готов платить больше за объект с инфраструктурой, которой нет у соседей. Дополнительный фактор - масштаб: 2 551 апартамент даёт экономию на эксплуатации. Содержание бассейна и катка при 2 500 номерах обходится каждому собственнику дешевле, чем при 450.
Скромнее, чем у конкурентов с большим метражом - сказывается более низкий ADR студии 24 м². Но и порог входа ниже: 9,28 млн против 10,3-16,9 млн. Это прогноз минимальной доходности - ожидаем более высокий результат.
По данным ТАСС, сведений из Росреестра и отчётов аналитического отдела, с 2021 по 2026 год новостройки в Анапе заметно подорожали: с ~108 тыс. руб./м² до ~427 тыс. руб./м². Рост шёл поэтапно - к 2023 году цена достигла ~161 тыс. руб./м², в 2024-м - ~174 тыс. руб./м². В 2026-м зафиксирован резкий скачок (+74,8% год к году) - это отражает высокий инвестиционный потенциал сегмента. На основании этих данных прогнозируемый прирост на стадии строительства - ~12-15%, после ввода - ~10% в год. Это консервативный, минимальный расчёт.
По нашей оценке, при консервативном сценарии (12% на стройке, 10% в год после ввода) к моменту сдачи в I квартале 2027 года стоимость апартамента за 9,28 млн руб. вырастет до ~10,4 млн руб. Через 3 года после ввода - до ~13,8 млн руб. (+49%, или ~11% годовых). При оптимистичном сценарии (15% на стройке, 10% в год после ввода) к моменту сдачи стоимость составит ~10,7 млн руб., а через 3 года после ввода - до ~14,2 млн руб. (+53%, или ~13% годовых).
Главный тезис проекта - рост капитала, а не арендный процент. Аренда - «подушка», пока апартамент дорожает. Рост на этапе строительства - «бумажная» стоимость, реализуется при перепродаже. После сдачи динамика зависит от загрузки комплекса, качества управления Zont Hotel Group и макроэкономики.
Динамика
продаж
2025
2026
данные Росреестра
Новая Анапа - федеральный проект
Анапа - сердце федерального проекта «Новая Анапа» в рамках нацпроекта «Пять морей и озеро Байкал», реализация началась в 2026 году. Заявленные инвестиции - ~457,9 млрд рублей, ~15 тысяч новых гостиничных номеров, цель - от ~6 миллионов туристов в год. Новые дороги, инженерные сети, зоны отдыха по государственным стандартам. Растущий турпоток и системное развитие создают условия для роста стоимости недвижимости. Для инвестора - возможность войти в проект на старте, когда формируется новый рынок.
Прогнозы основаны на исторических данных открытых источников (ТАСС, Росреестр) и не являются гарантией будущей доходности. Фактические результаты могут отличаться. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками.
Обсудим условия покупки
Напишите нам - уточним цены, наличие и условия покупки в «Мореград».
Окно планировки
Нажмите на планировку, чтобы увеличить. Показаны примеры - полный список апартаментов и актуальные цены уточняйте у нас.
Ход стройки
Мореград
Планировки, актуальные цены, документы по проекту.
На связи