Почему мы считаем по-честному
Большинство брокеров покажут вам красивую цифру «~10-12% годовых» - и забудут упомянуть налоги, коммуналку, комиссию оператора и реальную загрузку в ноябре. Мы так не делаем.
Ниже - расчёт по базовому сценарию, в котором учтены все расходы, которые вы реально будете нести. Не «в идеале», а так, как оно будет.
Что за объект и почему стоит своих денег
Локация: Витязево - одна из главных семейных точек Анапы. Широкий песчаный пляж, пологий вход в море, до моря 7-10 минут пешком, до аэропорта - 12 минут на машине. Короткий трансфер, понятный семейный сценарий, высокий повторный спрос. Витязево не работает на престиж - зато здесь легче держать загрузку, чем защищать максимальный ADR. «Эден Фэмили» - не элитный адрес, а хорошо упакованный семейный курортный актив.
Cosmos 4★ - федеральный оператор с собственными каналами продаж. Инвестор не зависит от Авито - Cosmos привлекает гостей через агрегаторы и корпоративные программы.
448 апартаментов от 36 м² с отделкой под ключ - мебель, техника, текстиль включены в ДДУ. Экономия на ремонте - ~1-1,8 млн, которые уже заложены в цену.
Три бассейна, включая крытый 25 м - редкость для комфорт-класса Анапы. Работает круглый год, напрямую влияет на загрузку в низкий сезон. Плюс: спа, фитнес 100 м², ресторан all-inclusive на 348 мест, детский сад полного дня. Территория - 2,5 гектара.
Апартамент 36 м² с отделкой под ключ, цена квадрата - ~245 тыс. руб. При средней цене апарт-отелей Анапы ~280 тыс. руб./м² - это на ~12% ниже рынка. Для контекста: «Sun Garden» того же застройщика в Витязево - ~280 тыс. руб./м², «Мореград» на Пионерском проспекте - тоже ~280 тыс. руб./м².
Продажа по ДДУ с эскроу - деньги попадут к застройщику только после ввода. Сдача первой очереди - IV квартал 2026 года. Рассрочка: 30% первоначальный взнос, остальное - до конца строительства. Для студии за 10,3 млн это 3,1 млн сразу и ~720-800 тыс. в месяц до сдачи.
Прогноз доходности
Условия оператора: 70% инвестору, 30% - Cosmos. На руки инвестору до налогов: ~729 750 руб.
Итого расходов: ~416 535 руб. Чистый арендный доход: ~630 000 руб./год. Доходность на вложенный капитал: 6,1%.
При более высоком ADR (10 000 руб. в высокий сезон, 6 000 руб. в межсезонье, 4 000 руб. зимой) и загрузке 85%/60%/30% валовой доход вырастает до ~1 480 000 руб. После всех расходов чистыми - ~890 000 руб.
Такой сценарий реалистичен через 2-3 года после запуска, когда отель наберёт рейтинг на агрегаторах и постоянную клиентскую базу.
Это прогноз минимальной доходности - ожидаем более высокий результат.
По данным ТАСС, сведений из Росреестра и отчётов аналитического отдела, с 2021 по 2026 год новостройки в Анапе заметно подорожали: с ~108 тыс. руб./м² до ~427 тыс. руб./м². Рост шёл поэтапно - к 2023 году цена достигла ~161 тыс. руб./м², в 2024-м - ~174 тыс. руб./м². В 2026-м зафиксирован резкий скачок (+74,8% год к году) - это отражает высокий инвестиционный потенциал сегмента. На основании этих данных прогнозируемый прирост на стадии строительства - ~15-20%, после ввода - ~10% в год. Это консервативный, минимальный расчёт.
По нашей оценке, при консервативном сценарии (15% на стройке, 10% в год после ввода) к моменту сдачи в IV квартале 2026 года стоимость апартамента за 10,3 млн руб. вырастет до ~11,8 млн руб. Через 3 года после ввода - до ~15,8 млн руб. (+53%, или ~13% годовых). При оптимистичном сценарии (20% на стройке, 10% в год после ввода) к моменту сдачи стоимость составит ~12,4 млн руб., а через 3 года после ввода - ~16,5 млн руб. (+60%, или ~15% годовых).
Главный тезис проекта - рост капитала, а не арендный процент. Аренда - «подушка», пока квартира дорожает. Рост на этапе строительства - «бумажная» стоимость, реализуется при перепродаже. После сдачи динамика зависит от рынка и макроэкономики.
Обсудим условия покупки
Напишите нам - уточним цены, наличие и условия покупки в «Эден Фэмили».
Окно планировки
Нажмите на планировку, чтобы увеличить. Показаны примеры - полный список апартаментов и актуальные цены уточняйте у нас.
Ход стройки
Эден Фэмили
Планировки, актуальные цены, документы по проекту.
На связи